dicembre 2006

Dedicata all'udienza conoscitiva delle associazioni dei proprietari e degli amministratori immobiliari per iniziare un lavoro di approfondimento sulle dinamiche dei costi delle abitazioni (come acquisto e come affitto) a Bologna e in Provincia.

Alla seduta prendono parte quindi David Pierinelli (ASPPI, Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari), Alberto Zanni (UPPI, Unione Piccoli Proprietari Immobiliari), Alberto Govoni e Tonino Veronesi (AIPI-CONFAPPI, Associazine Italiana Proprietari Immobiliari, aderente alla Confederazione Piccola Proprietà Immobiliare), Manuel Rossi (Associazione Proprietà Edilizia), Gianluca Samoggia (ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), Andrea Tolomelli (ALAC, Associazione Liberi Amministratori Condominiali).

In apertura alcuni colleghi domandano quale sia l'impatto della popolazione studentesca sul mercato degli affitti, quale sia la posizione delle associazioni presenti sul fenomeno degli affitti in nero, e quale l'opinione sulla Agenzia Metropolitana per l'Affitto, di recente istituita.

Il giro di risposte offre alcune conferme ma anche diverse novità.

1 - Tutti i presenti si dichiarano contro il mercato nero, in quanto danneggia la stessa proprietà, perchè rende difficile per i proprietari far valere i propri diritti nei confronti di chi si comporta male (in termini di danni e di mancata restituzione). Il fenomeno degli affitti in nero viene quindi ricondotto al subaffitto, spesso esercitato dagli stessi studenti, e non direttamente alla proprietà, che ha interesse a stabilire un rapporto legale.

2 - Molti dei presenti dichiarano che i prezzi degli affitti sono in calo, in quanto di fronte ad una domanda stabile aumenta l'offerta (causa il frazionamento degli immobili in miniappartamenti). Viene sottolineato che i costi esorbitanti sono solo in centro (perché gli studenti vogliono assolutamente stare in centro, soprattutto per l'aspetto del divertimento), mentre spostandosi appena in periferia i costi dimezzano.

3 - Alcuni (Zanni) segnalano che il contratto a canone concordato è ancora poco conosciuto e talvolta "temuto" confondendolo con l'equo canone (che infatti era troppo oneroso per i proprietari), e che in proposito vanno meglio promossi e pubblicizzati, soprattutto nei vantaggi che offrono. Che si articolano in 3 parti: riduzione dell'ICI, riduzione dell'imposta di registro, riduzione dell'IRPEF. La prima riduzione è possibile ovunque, le ultime due solo per i comuni definiti "ad alta tensione abitativa" (sul nostro territorio, Bologna e 10 comuni confinanti + Imola). Ma soprattutto ci sono comuni che hanno mantenuto l'ICI al 7x1.000, mentre laddove è stata addirittura azzerata (es. S. Giovanni in Persiceto) si è vista un impennata di contatti a canone concordato.

4 - Tutti (o quasi) tendono a ridimensionare drasticamente il fenomeno delle case sfitte, in quanto - dicono - vanno contro l'interesse naturale della proprietà, che comunque ne sostiene i costi (fiscali e condominiali, per circa 3.000 € all'anno di media per appartamento). Si parla di 7.500 alloggi sfitti in città, e di 41.000 in provincia (Zanni), ma molti di questi (soprattutto in città) è di enti pubblici, mentre un'altra larga fetta di sfitto è dovuto ai lavori di ristrutturazione. Per questo si considera sfitto "speculativo" solo oltre i 2 anni.

In particolare Pierinelli afferma che la sua associazione ha proposto un progetto all'Università, che avrebbe dovuto assicurare il proprietario per i danni causati dagli studenti agli immobili, onde ridurre i rischi e quindi i costi, ma che l'Università non ha voluto farsi carico dei costi assicurativi.

Il collega Guidotti osserva che, crescendo nel paese la quota di proprietari di case (siamo intorno all'80%), è naturale che il mercato dell'affitto si sposti verso immigrati e studenti, rendendolo più rischioso per la proprietà.

La collega Cocchi domanda quale sia la percentuale di remunerazione del capitale investito negli alloggi da parte dell'affitto. La risposta è che l'affitto non paga assolutamente l'investimento, garantendo introiti annuali intorno al 2% del valore del capitale (con punte massime del 3). E' la rivalutazione dell'immobile il motivo per cui l'investimento torna.

Infine viene da diverse voci richiesta (Zanni, Pierinelli) l'istituzione di un Osservatorio Immobiliare Provinciale.

Dedicata alla partecipazione al seminario "I Superluoghi - parte prima, i luoghi del Commercio", organizzato dal settore Pianificazione della Provincia di Bologna (nel solco dell'attività di formazione iniziata con il nome de "I Sabati dell'Urbanistica"), e orientato questa volta a mettere a fuoco i casi positivi di progettazione e realizzazione di grandi poli attrattivi, esaminando in particolare due insediamenti: il quartiere Meridiana di Casalecchio, e il recupero dell'Ex Zuccherificio a Cesena.

Il seminario è stato molto interessante soprattutto laddove ha evidenziato alcune sensibilità e attenzioni che all'atto della progettazione urbanistica hanno determinato un equilibrio di funzioni (commerciali, residenziali, del tempo libero, terziarie, scolastiche o universitarie...) che oggi consente di vivere con piacevolezza e sicurezza quei luoghi.

Dedicata - come primo oggetto - al rinnovo di una convenzione con il Comune di Lizzano per lo sgombero della neve nella stazione invernale Corno alle Scale.

Il secondo oggetto è dedicato a fare il punto, con l'assessore alla viabilità Graziano Prantoni, sullo stato della viabilità provinciale (criticità, progetti, lavori in corso).

La panoramica, partendo da est verso ovest, vede queste opere già in cantiere (quindi con l'appalto affidato):

- nuova San Carlo (connetterà il casello di Castel San Pietro alla trasversale di Pianura).
- nuova lungosavena (variante alla San Donato, che connetterà la rotonda accanto all'Ipercoop di Villanova alla trasversale di pianura a nord di Granarolo);
- il completamento della Trasversale di Pianura tra Granarolo e Budrio;
- l'allargamento della S.P. 28 "Croce dell'Idice", che connetterà la san vitale all'altezza della rotonda di Castenaso all'imbocco della complanare di Ozzano (e quindi al sistema della Tangenziale).
- la circonvallazione sud ovest di San Giovanni in Persiceto
- il braccio di collegamento tra il nuovo casello autostradale della Muffa con la nuova Bazzanese.

Non sono invece ancora finanziati il completamento della trasversale di Pianura a nord di Sant'Agata, la nuova Galliera, la nuova Bazzanese: su queste ultime si spera di poter trovare le risorse il prossimo anno.

In generale, il dato complessivo che emerge dalla piantina delle strade cantierizzate e progettate, è quello di tentare di "tagliare" l'impianto radiale della viabilità principale con una maglia ortogonale rispetto alla via emilia e alla trasversale di pianura. 

La Trasversale di Pianura si configura così come l'asse portante del traffico del territorio a nord di Bologna: i residui "punti neri" su questa arteria restano il semaforo di Funo (che sarà superato con la nuova Galliera), quello di Sant'Agata (c'è il progetto di una variante, non finanziato) e il tratto tra Budrio e Villa Fontana.

Riguardo la nuova Bazzanese, la Provincia ha chiesto alla Società Autostrade di rinviare il casello della Muffa e di anticipare le risorse per realizzare la Nuova Bazzanese, prendendo in capo alla Provincia la progettazione integrale dell'opera (costo di realizzazione: 44 milioni di Euro), in modo da evitare "spezzatini".

Altri punti critici della viabilità provinciale non riguardano la Provincia: il nodo di Rastignano (in capo ad Anas e Tav), la Porrettana (in capo ad Anas) vedono la Provincia impegnata come stimolo e rappresentanza dei territori, ma senza competenze dirette.